作者 | 梁秀杰

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编辑 | 夏县明

责编 | 韩玮烨

在接连挂牌近四年之后，5月26日，大悦城控股（000031.SZ）旗下公司又在北京产权交易所挂牌转让北京名都房地产开发有限公司100%股权，转让底价为6423.096万元，相较2019年首次挂牌时的1.32亿元，底价“腰斩”，但截至目前意向买家依旧没有出现。

资产规模不大，净利润常年亏损

5月26日，北京产权交易所显示，大悦城控股旗下子公司香港鹏源发展(越秀)有限公司再度挂牌所持有的北京名都房地产开发有限公司100%股权，转让底价为6423.096万元，信息披露截止至6月8日。

图表1：北京名都房地产开发有限公司100%股权披露公告

图片来源：北京产权交易所

这已经不是该标的第一次被摆上货架了。据睿和智库不完全统计， 该标的已被挂牌不下10次，但最终结果都是被终结挂牌。 其最早于2019年8月公开挂牌，底价1.32亿元；后陆续又在2019年9月、11月、2020年3月、6月、7月、8月、2022年10月、12月以及2023年2月、5月均有挂牌，且每次挂牌转让底价较上期均有所下调，最后从最初的1.32亿降至现如今的6423.096万元。

根据公告披露，标的企业北京名都房地产开发有限公司成立于1993年9月20日，法定代表人为王丽莉，注册资本为100万元人民币，经营范围包含建设、销售、管理名都园别墅住宅等。该公司由鹏源发展(越秀)有限公司全资持股。

该公司的资产规模不大。 据了解，其主要资产为北京名都园，是中港合资大型花园别墅发展项目，位于北京市顺义区后沙峪镇，分四期发展，共建逾千个别墅及公寓单位。目前商品房部分已销售完毕，剩余资产仅为名都园小区配套会所及64个闲置车位。其中，配套会所位于顺义区后沙峪镇名都园小区内部中心位置，为商业性质。

据挂牌公告显示，截至评估基准日，名都园会所地上2层及附属设施已出租给北京顺泽明珠商业管理有限公司，租赁合同期限为12年，自2016年6月10日起至2028年6月9日止。

另根据《名都园车位对应表》，名都园共282户，已全部售出，地下车位总计346个，剩余未赠送车位总计64个，目前处于闲置状态。剩余64个车位，由于产权证无法分宗办理过户，本次以使用权车位对其进行评估。

此外， 净利润持续亏损，盈利能力不佳，或许是其被屡次“甩卖”都不成功的根本原因。 财务数据显示，2022年北京名都房地产开发有限公司营业收入118.75万元，营业利润为-110.73万元，净利润为-110.73万元；截至2023年4月30日，该公司营业收入48.58万元，营业利润为-22.5万元，净利润为-22.5万元。财报连续2期亏损，盈利能力堪忧。

图表 2：北京名都房地产开发有限公司主要财务指标

图片来源：北京产权交易所

其实剥离低效资产，以避免占用资金等相关资源，实属房企的常规操作。尤其是房地产下行通道下，房企折价甩卖资产，甚至一元转让股权，也早就不是什么新鲜事了。“买涨不买跌”的心态也由来已久，究其根本还是市场预期的变化。

当下房企卖资产往往会出现三种情况，被压价、真正的优质资产并不多、有实力的接盘方更不多。

目前看来，除非房地产行业超预期复苏，又或者是接盘方有绝对的信心盘活资产，并实现增值，否则就会出现如上情况，资产不够优质，即便价格“腰斩”，也很难卖出去。

房企甩卖资产背后的现实压力

很多时候，持续上涨能够掩盖问题，下跌则会暴露问题。受房地产市场整体下行影响，即便政策暖风频吹，从2022年年报来看房企依旧面临巨大压力，销售放缓、盈利能力普遍下滑。对于大部分房企来说， 风险尚未出清，流动性压力依旧存在，而甩卖资产，仅仅是房企“自救”的方式之一。

而对于房企本身来说，是否出售资产、出售什么样的资产、什么时候出售资产、以什么样的价格出售资产，一方面取决于 房企自身的现金流紧迫程度， 另一方面则 与市场行情相关。 与此同时，出售资产往往还伴随着房企自身的资产结构的优化。

以大悦城为例，近年来其业绩呈现大幅度下滑趋势。年报显示，2020年其归母净利润出现3.9亿元亏损，同比下降118.9%；2021年扭亏为盈，实现1.1亿元盈利；2022年业绩再次变脸，归母净利润再次亏损达28.8亿元，同比降幅高达2781.4%。

图表 3：2019年-2022年大悦城营收等指标一览

数据来源：Wind，睿和智库整理

且值得注意的是， 虽然背靠央企中粮集团，大悦城的“三道红线”也并未全部达标。 年报显示，截至2022年底，公司货币资金余额365.30亿元，现金短债比2.31；净负债率83.98%，扣除预收账款后的资产负债率74.13%，超出70%的安全阈值，属于“黄档”房企。

面对持续亏损、“三道红线”不达标的现实压力，大悦城频频出售资产，以期回笼资金的行为也就不难理解了。而这正是大部分房企所面临的常态，摆上货架的资产也因此越来越多。

但在当前市场行情下， 房地产投资端和销售端均继续承压，复苏动能减弱，大宗市场各参与方积极性较低，成交额创新低。 据睿和智库统计，2023年4月，中国内地房地产大宗交易成交总额为32.14亿元，环比下降80.9%，同比下降59.3%。

市场行情的疲软，导致通缩趋势明显，资产价格持续下行，售价大幅缩水，同时出售资产的难度也在飙升。大量的资产被摆上货架，却无人接盘，根本还是价格问题。在这种情况下，对房企而言，是否继续出售资产，成为了一个艰难的选择。一方面，继续处置资产，则意味着必须割肉降价，牺牲权益，否则很难实现出售；另一方面，不处置资产，则面临着债务违约风险。

当然，房企处置资产，除了用来偿债和缓解流动性之外，还有部分房企是为了优化资产结构，剥离低效资产。但 从资金回笼的目的来看，殊途同归。

结语：

或许出售资产是回笼资金、缓解流动性困难最快捷的途径，但当前市场环境下接盘者势必会更加理性谨慎。且出售资产只能在短期内获得现金流度过危机，从中长期来看，房企想要尽快回归正轨，还是要调整自身发展战略，提升自身“造血能力”，寻找新的增长点。